Il existe six grands types de prêts immobiliers : le prêt amortissable, le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement, le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt relais et le prêt in fine. La plupart des acheteurs en combinent deux ou trois, avec le prêt amortissable au centre et les prêts aidés en complément selon leurs revenus et leur projet.
Le choix dépend du bien (neuf, ancien, locatif), de l’emprunteur (primo-accédant, niveau de revenus, salarié du privé ou non) et du calendrier (achat avant la vente d’un logement, par exemple). Chaque prêt répond à une situation précise.
Le prêt amortissable, socle de presque tous les financements
Le prêt amortissable est le prêt immobilier classique : à chaque échéance, l’emprunteur rembourse une part du capital et des intérêts. Les premières mensualités contiennent surtout des intérêts, les dernières surtout du capital.
Le taux peut être fixe, variable ou capé. Un taux fixe garantit la même mensualité jusqu’au bout, alors qu’un taux variable fait évoluer la mensualité avec un indice, dans des limites écrites au contrat. Pour situer le niveau actuel, consultez l’analyse sur l’évolution des taux immobiliers.
La durée joue directement sur le coût : plus elle est longue, plus la mensualité baisse, mais plus les intérêts s’accumulent. Les banques restent aussi tenues par les limites de durée et d’endettement fixées par le Haut Conseil de stabilité financière.
Le prêt à taux zéro, pour les primo-accédants sous plafond de revenus
Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’État, sans intérêts à payer. Il s’adresse aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux années précédentes, avec des exceptions dans certaines situations (handicap, séparation).
L’éligibilité dépend de plafonds de ressources, qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer, et du type de logement. Le neuf et l’ancien avec travaux n’obéissent pas aux mêmes règles. Les barèmes sont revus régulièrement : vérifiez-les sur service-public.fr avant de monter un dossier.
Le PTZ ne finance qu’une partie de l’achat. Il doit toujours être complété par un autre prêt, en général un prêt amortissable, et son remboursement peut être différé selon les revenus du foyer.
Le prêt Action Logement, réservé aux salariés du privé
Le prêt Action Logement (prêt accession) s’adresse aux salariés d’entreprises du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés, dont les revenus restent sous les plafonds de ressources de l’organisme. Il sert à acheter une résidence principale neuve, à la faire construire ou à acheter un logement HLM ancien.
Le montant atteint 30 000 € au maximum, à un taux fixe de 1 % hors assurance, sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. L’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 10 ans, ou doit avoir soldé un précédent prêt Action Logement.
Le prêt dépend de l’accord de l’employeur et du prêteur, et d’une enveloppe annuelle limitée. Il vient donc en complément du prêt principal, jamais seul.
Le prêt d’accession sociale, pour les revenus modestes
Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt conventionné, accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État. Il s’adresse aux ménages dont les ressources restent sous un plafond fixé par la réglementation.
Il présente deux avantages : des frais de dossier et de garantie souvent réduits, et, selon les cas, l’ouverture du droit aux APL accession. Les conditions de ressources et de logement se vérifient auprès de l’ANIL ou de votre conseiller bancaire, car elles changent d’une année à l’autre.
Prêt relais et prêt in fine : deux prêts pour des situations précises
Le prêt relais permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. La banque avance une part de la valeur estimée du bien à vendre, et l’emprunteur la rembourse avec le prix de la vente. Pendant la durée du prêt, on ne paie le plus souvent que les intérêts.
Le risque est la vente qui tarde ou qui se conclut sous l’estimation : l’emprunteur supporte alors deux logements à la fois. Si le bien est grevé d’une hypothèque, pensez aux frais de mainlevée d’une hypothèque.
Le prêt in fine fonctionne à l’inverse : on rembourse uniquement les intérêts pendant toute la durée, puis le capital en une seule fois à l’échéance. Il est réservé surtout à l’investissement locatif et aux patrimoines importants, car la banque exige en contrepartie un nantissement d’épargne (assurance-vie, portefeuille) qui servira à rembourser le capital. Pour juger si un projet locatif tient la route, lisez le dossier sur le choix d’un investissement locatif.
Comment combiner plusieurs prêts dans un même financement
Un montage type associe un prêt principal amortissable à un ou deux prêts aidés : PTZ pour un primo-accédant éligible, prêt Action Logement pour un salarié du privé. Chaque prêt a sa durée et son échéancier, et la banque additionne les mensualités pour mesurer l’endettement.
Le total des mensualités est comparé aux revenus du foyer : la règle d’endettement et de durée des banques vient du HCSF, avec une petite marge de flexibilité laissée à chaque établissement. Pour savoir où vous vous situez avant de pousser la porte d’une agence, l’article sur le calcul de la capacité d’emprunt détaille la méthode.
Pour comparer deux montages, regardez le TAEG : il regroupe les intérêts, l’assurance emprunteur, la garantie et les frais de dossier. Le taux nominal seul ne suffit pas. Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure, publié chaque trimestre par la Banque de France.
Après la signature, rien n’est figé : une renégociation ou un rachat d’un crédit reste possible si les taux baissent.
Le prêt Action Logement, avec son plafond de 30 000 €, ne couvre qu’une fraction d’un achat : le prêt principal garde la plus grosse part, et les prêts aidés ne font que réduire son montant.
